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Allocation Logement (AL)

Les allocations logement sont des aides versées par l’Etat ou une collectivité publique, à des personnes remplissant un certain nombre de conditions relatives à leurs revenus, leur situation familiale ou encore selon les conditions de financement de l’achat de leur logement.

Les allocations logement sont de 3 types :

- L’aide personnalisée au logement (APL)

- L’allocation de logement familial (ALF)

- L’allocation de logement social (ALS)

Amortissement

L’amortissement désigne le remboursement d'un crédit. Plus précisément, le remboursement du capital par paiements successifs, selon un calendrier déterminé appelé tableau d’amortissement ou échéancier

La somme payée tous les mois et composée de l’amortissement et des intérêts est appelée l’échéance.

Amortissement constant ou Amortissement linéaire

L’amortissement constant est un mode de remboursement d'un crédit, où la part du capital amorti est identique à chaque échéance. La mensualité est alors égale à un montant fixe de capital + une part variable d’intérêt.

La conséquence pour l’emprunteur est la diminution progressive de son échéance de remboursement.

L’inconvénient de ce mode d’amortissement est la baisse de la capacité d’emprunt pour un même taux d’endettement.

Amortissement in fine

C’est un crédit dont le remboursement de la totalité du capital ne s'effectue que sur la dernière échéance, lorsqu’il s’agit d’un crédit à amortissement in fine (ou prêt in fine). Toutes les échéances précédentes ne servent qu'à payer des intérêts et les assurances éventuelles.

Le capital n’étant pas amortis, les échéances sont bien moins élevées qu’un prêt amortissable. Cependant, le coût du crédit est bien plus important et il ne faut surtout pas perdre de vu le fait que la totalité de la somme empruntée devra être remboursée à l’issue de la période de remboursement, au moment de la dernière échéance.

Ce type de prêt est très rare en matière de construction de maison individuelle.

Amortissement négatif

L’amortissement négatif est le fait que le montant de l’échéance ne soit constitué que des intérêts. Les intérêts étant trop élevées, le capital n’est pas remboursé.

C’est une situation délicate qui peut se produire dans le cas d’un prêt à taux variable. Cependant, cette hypothèse est en pratique limité par le taux d’usure qui interdit légalement de dépasser un certain plafond de taux d’intérêt. 

Annuité

Une annuité correspond au paiement annuel du capital emprunté et des intérêts. À la différence de la mensualité qui implique une échéance mensuelle, l’annuité correspond donc à une échéance annuelle. 

Appels de fonds

Un appel de fond est un document (les professionnels parlent également de bon de décaissement) qui est envoyé à votre banque par votre constructeur en CCMI (Contrat de construction de maison individuelle) ou un promoteur en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), qui autorise le déblocage d’une partie du montant de votre prêt afin de payer la tranche de travaux achevés. 

Ces déblocages successifs doivent respecter un échéancier imposé par la loi, et qui est aligné sur l’avancement des travaux. En matière de contrat de construction de maisons individuelles (CCMI), l’échéancier est prévu à l’article R 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Dans le cas d’un achat immobilier (comme un terrain ou un appartement), l’appel de fond est une demande envoyée par le notaire à la banque de l’acheteur. Il autorise ainsi cette dernière à réaliser le virement de la somme prévue dans l’acte notarié, sur le compte du vendeur. 

Apport personnel

L’apport personnel est la somme en numéraire qu’un emprunteur apporte en soutien à un financement. Cet apport est généralement composé des économies réalisées par l’emprunteurs. À cette épargne peut s’ajouter des placements financiers, de certains prêts (PEL, CEL…), de fonds issus de la participation aux bénéfices de l’entreprise pour les salariés titulaires de cet avantage.

Les établissements de crédit apprécient généralement un apport compris entre 10% et 20% du coût total de l’opération financée. L’absence d’apport personnel n’est pas une donnée rédhibitoire qui empêche une banque d’accepter un crédit. Cependant, l’existence et l’importance de cet apport est un gage de conditions de financements avantageuses : meilleur taux, absences de frais...

Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une assurance qui garantit le remboursement total ou partiel du crédit souscrit par l’emprunteur en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité et de chômage (dans certains cas). Cette assurance offre une protection à la fois à la banque contre les risques d’impayés et à l’emprunteur et sa famille, sur toute la durée du crédit. L’assurance-emprunteur n’est pas légalement obligatoire mais les banques l’exigent en pratique pour se protéger de tout défaut de paiement.

L’assurance-emprunteur peut être proposée par l’établissement de crédit qui a accordé le financement, on parle alors d’assurance « de groupe ». À l’inverse, si un autre assureur est choisi, il s’agira alors d’une délégation d’assurance.

Dans le cas où l’établissement prêteur est également l’organisme assureur, le coût de l’assurance doit être intégrée dans le coût global du crédit.

Capacité d’endettement

La capacité d'endettement représente l’aptitude maximale que peut avoir un ménage à recourir à l'emprunt. La capacité d'endettement maximale d'un ménage est généralement de 33% de ses revenus nets rapportés aux montants remboursés tous les mois. 

Attention, ce taux d’endettement de 33% est une donnée de référence qui n’est en rien un limite rédhibitoire à l’obtention d’un financement. 

Capacité de remboursement

La capacité de remboursement représente le montant maximum de la mensualité que l’emprunteur est en capacité de rembourser pour un nouveau crédit. Ce montant prend en compte les charges et les ressources du souscripteur, au moment de sa demande, y compris donc les crédits déjà souscrits.

Dans le cadre d’une demande de financement, cette capacité de remboursement doit donc être supérieur au montant des mensualités de remboursement souhaitée par le candidat à l’emprunt. 

Capital

Le capital est le montant du prêt accordé à l’emprunteur. Autrement dit, le montant prêté par la banque que l’emprunteur pourra effectivement dépenser pour la réalisation de son projet.

Caution

La caution est une somme versée à un prêteur ou un créancier et servant de garantie pour remédier au cas où le débiteur ne rembourserait pas le montant convenu ou n’exécuterait pas ses obligations.

Attention, il ne faut pas confondre la caution qui peut désigner une somme d’argent fixe donnée en garantie, et le cautionnement qui implique une personne (appelée « caution ») se portant garant du paiement d’une dette quel que soit son montant.

Co-emprunteur

Un co-emprunteur est toute personne personne empruntant conjointement avec l'emprunteur. ll signe le contrat de prêt, est soumis aux mêmes droits et obligations contractuelles. Il participe solidairement au remboursement du prêt. Autrement dit, la totalité des sommes à rembourser peuvent lui être demandés. 

Il s'agit généralement du conjoint ou du concubin de l'emprunteur mais il peut être aussi un ami ou un parent.

Les risques qui existent dans cette solidarité dans les remboursement peut-être compensée par une assurance-emprunteur.

Convention AERAS

La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un engagement pris par les compagnies d’assurance proposant des assurances-emprunteurs, d’offrir aux personnes présentant de graves problèmes de santé, des conditions d’assurance favorables malgré leur situation.

Coût total du crédit

Le cout total du crédit correspond à la somme totale des charges que paiera l'emprunteur pour son crédit au terme des remboursements. Les charges prennent en compte les intérêts mais aussi les frais annexes tels que les frais d'assurance, de dossier et de garantie. Ainsi, le coût total du crédit est un excellent indicateur pour comparer des offres de crédit différentes.

Le coût total du crédit doit obligatoirement être clairement indiqué dans les offres réalisées par les banques et établissement de crédit.

Crédit à échéance progressive

Le crédit à échéance progressive (ou à mensualités progressives) est un crédit au cours duquel les mensualités augmentent de façon croissante. Ce crédit peut-être conseillé aux personnes ayant la certitude d’une hausse future de leurs revenus.

Crédit à taux fixe

Le crédit à taux fixe est un crédit dont le taux ne connaît aucune variation pendant toute la durée des remboursements.

C’est un gage de sécurité puisque le montant des mensualités et la durée du crédit immobilier restent inchangés pendant toute la durée du prêt.

Crédit à taux variable ou Crédit à taux révisable

Le crédit à taux variable (ou crédit à taux révisable) est un crédit dont le taux d'intérêt évolue ou peut évoluer avec le temps (en général à date anniversaire du crédit), selon les modalités prévues au contrat. 

En principe, ce changement de taux entraîne l'ajustement du montant des mensualités afin de conserver la durée de remboursement. Mais le crédit peut aussi, suivant ses modalités, modifier la durée de remboursement, ou, à la fois la mensualité et la durée.

Crédit affecté

Un crédit affecté est un crédit permettant de financer un bien ou un service déterminé. De ce fait, le crédit immobilier est nécessairement un crédit affecté car il est réservé au financement de l’achat ou de la construction d’un bien immobilier et des frais qui en découlent. Le contrat de crédit affecté pourra ainsi être annulé si l’achat du bien ou du service ne se réalise pas.

Crédit amortissable

Un crédit amortissable est un crédit dans lequel le capital est « amorti » dans le temps, c’est à dire qu'il est remboursé progressivement tous les mois. Toutes les échéances sont donc composées du capital et des intérêts. 

Crédit non affecté

Un crédit non affecté est un crédit (dit « à la consommation ») pour lequel l’emprunteur dispose de la somme empruntée à sa guise. C’est par exemple le cas avec les crédits renouvelables ou les prêts personnels qui laissent libre l’emprunteur de les utiliser pour réaliser les dépenses qu’il souhaite. 

Crédit-relais

Le crédit-relais (ou prêt relai) est un crédit permettant au propriétaire d'un bien, de financer l'achat d'un autre bien, avant qu'il n'ai pu vendre le premier. Ainsi, il peut utiliser la somme prêtée pour acheter plus rapidement un nouveau bien et remboursera le prêt à l'aide de la vente du bien dont il est propriétaire.

Déblocage des fonds

Le déblocage des fonds correspond au moment où le capital emprunté est versé sur le compte de l’emprunteur afin qu’il puisse en disposer. Ce déblocage peut se faire en une seule fois ou en plusieurs. Exemple : dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

Différé de remboursement

Le différé de remboursement est la période, généralement au début de l’emprunt, durant laquelle l’emprunteur n’effectue aucun remboursement.

Le différé de remboursement peut être : 


  • Total (on parle alors de franchise totale) : la banque accepte que vous ne remboursiez ni le capital emprunté, ni les intérêts.
  • Partiel (on parle aussi de franchise partielle) : vous n’aurez à rembourser, durant cette période, que les intérêts du prêt.

Le différé de remboursement a pour effet de retarder les échéances du capital, et éventuellement des intérêts ce qui, augmente par la même occasion le coût final du crédit.

En matière de maison individuelle, il est commun que les emprunteurs demandent un différé de remboursement entre le moment où ils quittent leur logement, et celui où ils emménagent dans leur nouvelle maison. Il est en effet très compliqué de pouvoir payer à la fois un loyer et le remboursement du crédit. 

Attention ! Que le différé de remboursement soit total ou partiel, l’assurance-emprunteur devra être payée y compris durant le différé.

Différé partiel

Le différé partiel est une modalité de différé de remboursement qui correspond à une période durant laquelle seuls les intérêts (et éventuellement l’assurance du prêt) sont payés. On parle également de franchise partielle.

Différé total

Le différé total est une modalité de différé de remboursement qui correspond à une période durant laquelle les intérêts et le capital ne sont pas remboursés. Seule l’éventuelle assurance est donc prélevée. On parle également de franchise totale.

Échéance

L’échéance est une notion qui correspond à 2 définitions en matière de financement :


  • D’abord, l’échéance est la date à laquelle l’emprunteur doit payer sa mensualité de remboursement de crédit.
  • Également, l’échéance peut désigner la date de la fin de la période durant laquelle l’emprunteur devra rembourser son crédit (durée du crédit).


Échéancier

L’échéancier est un document qui est obligatoirement remis à l’emprunteur par l’organisme prêteur (banque ou établissement de crédit) lui permettant de connaître notamment, le montant exacte de ses mensualités, leur détail (montant du capital, montant des intérêts). 

L’échéancier se présente généralement sous la forme d’un tableau contenant les informations suivantes : 


  • Le montant de la mensualité consacré au remboursement des intérêts
  • Le montant de la mensualité consacré au paiement des assurances du crédit (attention, cette information ne figure que si l’emprunteur a souscrit une assurance auprès de l’organisme prêteur).
  • Le montant de la mensualité consacré au remboursement du capital amorti
  • Le montant du capital emprunté restant dû à la date de l’échéance
  • Le montant total restant dû à la date de l’échéance

Vous devrez conserver ce document précieusement afin de vérifier régulièrement que les montants prélevés correspondent bien à ce qui avait été prévu dans le contrat de crédit.

Pénalités de remboursement anticipé (IRA)

Les pénalités de remboursement anticipé sont des indemnités (coûts supplémentaires) que la banque peut réclamer à un emprunteur dans le cas où il décide de rembourser son crédit avant l'échéance initialement prévue.

Ces pénalités sont parfois appelées IRA. Elles doivent obligatoirement être prévues dans le contrat de crédit.

Ces pénalités sont aujourd’hui limitées par le Code de la consommation aux articles L313-47 et R313-25 : leur montant ne peut excéder ni la valeur de 6 mois d’intérêts, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Prêt à échéances constantes

Le prêt à échéance constante est un prêt dont le taux et les mensualités sont fixes. C’est effectivement la formule de taux fixe la plus courante : les mensualités restent du même montant pour toute la durée du remboursement.

Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le prêt à l’Accession Sociale (PAS) est une aide à l’accession destinée aux familles aux revenus modestes. Ce prêt aidé est accordé uniquement par les établissements de crédit ayant souscrit une convention avec l’Etat afin de financer la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration. 

Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l’opération.

Prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est un prêt dont le taux d'intérêt ne variera pas pendant toute la durée du prêt.

Ce type de prêt est privilégié pour les prêts à moyen et long terme, car il est une garantie de stabilité et ne fluctue pas en fonction d’indices externes (contrairement aux taux variables).

Prêt à taux variable

Un prêt à taux variable est un prêt dont le taux d'intérêt va varier pendant la durée du crédit, à la hausse comme à la baisse, en fonction des variations de l’indice retenu dans le contrat de prêt.

Privilège du Prêteur de Deniers (PPD)

Le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD) est une garantie réclamée par l’établissement prêteur qui lui permet, en cas de défaut de remboursement, de pouvoir obtenir une priorité de remboursement sur la vente du bien financé. En pratique, il s’agit généralement d’un acte notarié. Le PPD ne peut pas porter sur un bien pas encore construit, mais il peut porter sur un terrain, ou un bien immobilier existant.

On parle également de l’Inscription du privilège prêteur de deniers (ou IPPD). 

Les autres garanties qu’il est possible de souscrire en matière de construction de maisons individuelles sont l'hypothèque et le cautionnement solidaire (également appelé caution mutuelle). Le Privilège de prêteur de denier est souvent préféré à l’hypothèque : n’étant pas assujettie à la taxe de publicité foncière, il est moins cher.

La main levée, c’est à dire l’attestation faite par la banque que le prêt a été intégralement remboursé, se fera automatiquement et sans frais, 2 ans après le terme normal du prêt.

Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est une garantie comprise dans l’assurance-emprunteur qui permet de couvrir les situations où de graves problèmes de santé sont rencontrés par l’emprunteur, des suites d’une maladie ou d’un accident.

Une personne est considérée comme ayant une "perte totale et irréversible d’autonomie" lorsqu’elle est dans l’incapacité définitive d’effectuer seule et correctement 3 des 4 actes de la vie quotidiennes que sont se nourrir, se vêtir, bouger et se laver.

C’est une garantie de base offerte dans la plupart des contrats d’assurance de prêts, au même titre que la garantie décès.

Tiers-Payeur (ou Factor)

Le tiers-payeur (ou factor) est une personne qui effectue un paiement pour le compte d’une autre (débiteur). De ce fait elle s’y substitue, autrement dit, elle devient titulaire de droits du créancier sur le débiteur.

Le tiers-payeur est généralement un organisme bancaire ou d’assurance, qui peut intervenir pour avancer le paiement d’une dette-fournisseur ou indemniser une victime des dommages qu’elle a pu subir.

Comment les prêteurs apprécient-ils la part variable de rémunération d’un accédant à la propriété ?

En matière de revenus immobiliers, les revenus des emprunteurs permettent de calculer leur capacité à payer tous les mois une certaine sommes correspondant à une mensualité de remboursement de crédit. C’est sur cette base que les établissements de crédit peuvent ou non accepter d’accorder un financement et évaluer le montant de ce financement.

Sont pris en compte dans ces « revenus » : …

Ainsi, les parts variables de rémunération, intéressements et autres primes de résultats pourront être pris en compte par les banques à condition qu’elles soient régulières, relativement certaines et lissées sur l’année. Elles pourront donc participer à l’augmentation de votre capacité de remlboursement mensuel.

Attention, chaques cas est un cas particulier, et si une banque pourra refuser de prendre en comptes certaines de vos primes, une autre banque pourra les accepter. Il vous reviendra donc toujours de faire jouer la concurrence et de développer les arguments pertinents pour obtenir la meilleur offre de crédit possible.