Quelle est votre question aujourd'hui ?

Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL)

L’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL) est une association qui propose au niveau national, une aide gratuite à toute personne ayant des questions relatives au logement (logement social, baux locatifs, aides au logements…).

L’ANIL dans le cadre de sa mission d’information sur le logement publie régulièrement des actualités juridiques, propose des outils en ligne ainsi que des fascicules pédagogiques.

L’ANIL propose des antennes départementales appelées ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) au sein desquelles vous pourrez rencontrer des conseillers qui pourront répondre à toutes vos questions relatives au logement ou vous rediriger vers les professionnels et institutions compétentes.

Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL)

Les Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) sont des associations créées localement par les départements et l’Etat, qui aident gratuitement toute personne ayant des questions relatives au logement (logement social, baux locatifs, aides au logements…). Attention, aucune assistance juridictionnelle, contentieuse ou commerciale ne sera proposée par les ADIL. Elles pourront cependant vous rediriger vers les professionnels ou les institutions compétentes.

Plus précisément leur mission est, selon l’article L 366-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) « d'informer gratuitement les usagers sur leurs droits et obligations, sur les solutions de logement qui leur sont adaptées, notamment sur les conditions d'accès au parc locatif et sur les aspects juridiques et financiers de leur projet d'accession à la propriété, ceci à l'exclusion de tout acte administratif, contentieux ou commercial ».

Les ADIL, sont chapeautées par l’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement).

En matière de construction de maisons individuelle les ADIL pourront répondre à certaines de vos questions relatives au financement, à l’achat de votre terrain ou encore en matière d’assurances.

Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME)

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) français créé en 1991 dont la mission est de susciter, animer, coordonner, faciliter ou réaliser des opérations ayant pour objet la protection de l'environnement et la maîtrise de l'énergie. 

L'ADEME couvre la maîtrise de l’énergie et un large spectre des politiques de l’environnement : déchets, pollution des sols, transport, qualité de l’air, bruit, qualité environnementale. Les missions dont elle ne s'occupe pas sont principalement la maîtrise de l'eau, des risques et des paysages.

Vous pouvez consulter l’ADEME pour leur poser toutes les questions que vous souhaitez concernant ces problématiques.

Alignement

L’alignement, en matière de droit de l’urbanisme désigne la limite établie par les autorités publiques entre la voie publique (domaine public routier notamment) et les propriétés privées (terrains, lots…).

L’administration utilise en la matière les « servitudes d’alignement » comme un outil juridique lui permettant d’obliger les propriétaire privés à céder une partie de leur parcelle afin que les rues soient, dans la mesure du possible, alignées. Par ce biais elle limite le droit de construire au moyen d’un plan d’alignement préalablement établi. L’objectif est que les constructions nouvelles ne portent pas atteinte à l’esthétique géométrique des lotissements, ni ne soient un obstacle à la circulation. 

Architectes des bâtiments de France (ABF)

L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est un fonctionnaire de l’Etat appartenant au corps des Architectes et Urbanistes de l’Etat. Il est investi d’une mission de service public d’entretien, de conservation des monuments protégés ou non. Il dispose également d’un rôle général de conseil gratuit et indépendant sur les autres édifices du patrimoine culturel. Ils veillent à la bonne insertion des constructions neuves et des transformations aux abords des monuments protégés. Il assure ainsi la cohérence et le respect du patrimoine culturel et architectural de la France.

Dès lors qu’une construction, ou des travaux interviennent dans un site, ou sur des bâtiments protégés, ce dernier devra être consulté.

Certificat d’Urbanisme (CU)

Un certificat d’urbanisme est un document administratif permettant d’indiquer au propriétaire d’un terrain, les règles d’urbanisme applicables. Il est délivré par la mairie de la commune de situation du terrain concerné. Il n’est pas une autorisation mais une simple demande d’information. Il est très pratique pour connaître le point de vu de la mairie sur la faisabilité de l’opération de construction projetée.

Le certificat d’urbanisme contient généralement les références cadastrales de la parcelle, les servitudes à respecter, les contraintes de raccordement aux réseaux ainsi que l’ensemble des éléments à prendre en compte afin de réaliser l’opération de construction projetée.

Il existe 2 types de certificat d’urbanisme :

- Certificat d’urbanisme d’information : Il permet de connaître les règles applicables au terrain (contenu du PLU, servitudes d’utilité publiques, droit de préemption) ainsi que le montant des taxes applicables.

- Certificat d’urbanisme opérationnel : Il permet d’obtenir, en plus des éléments d’informations sur les règles d’urbanisme applicables, une véritable étude de la faisabilité du projet spécifique de construction, ainsi qu’un bilan de l’état des équipements publics desservant le terrain.

En matière de construction de maisons individuelles, il est donc particulièrement intéressant d’effectuer, une fois les principaux éléments du projet déterminés, une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin de valider la faisabilité du projet. L’objectif est d’éviter qu’un refus de demande de permis de construire puisse conduire à des retards importants dans le démarrage des travaux. 

Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)

Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) est le code qui regroupe les dispositions législatives (lois) et réglementaires (arrêtés, décrets…) relatives à la construction, à la promotion immobilière, aux aides au logement, à la copropriété… 

En matière de construction de maisons individuelles, vous y trouverez notamment les dispositions relatives à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et au contrat de construction de maisons individuelles (CCMI).

Coefficient d'Occupation des Sols (COS)

Le coefficient d’occupation des sols (COS) permet de calculer le nombre de mètres carrés de SHON (Surface hors oeuvre nette) qui peut être construit sur un terrain donné.

Attention, la Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) met fin au coefficient d'occupation des sols maximal, sauf pour certains terrains situés sur des communes où les POS (Plan d’occupation des sols) sont en cours de transformation en PLU (Plan local d’urbanisme). Il faut donc se renseigner auprès des services de l’urbanisme de la Mairie concernée pour savoir si un COS maximum est toujours applicable sur un terrain.

Conseil d’Architecture d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE)

Le Conseil d’Architecture d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE), est un organisme public ayant pour mission de promouvoir la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement sur le territoire départemental. Les CAUE se chargent de conseiller, former, informer et sensibiliser tous les acteurs de la construction et en particulier les acteurs publics. En tant que particulier, vous pouvez les consulter pour leur poser toute questions relatives à votre projet, à condition qu’elle entre dans le champ de ses missions.

Étude thermique

L’étude thermique est une analyse de la qualité des performances énergétiques d’un projet de construction. Son objectif est de déterminer la consommation d’énergie potentielle du futur bâtiment en fonction des matériaux et équipements dont il dispose. Cette étude est donc effectuée avant la construction sur la base des plans et des caractéristiques techniques de la construction. Elle servira à mieux orienter les choix en matière de chauffage, éclairage, production et consommation d’énergie en général.

La Réglementation thermique 2012 (RT 2012), impose une étude thermique sur toutes les constructions neuves.

Implantation

L’implantation est une étape préalable au démarrage des travaux de gros-oeuvre qui permet de positionner avec précision la future construction. Les éléments matériels servant à réaliser l’implantation sont appelées des « chaises » et sont en principe solidement ancrées dans le sol pour éviter tout déplacement accidentel. 

Cette opération est généralement réalisée par le maçon ou par un géomètre-expert.

Plan altimétrique

Un plan altimétrique ou carte altimétrique est un document qui représente les variations d’altitude d’un terrain ou d’une zone. Ces variations sont représentées sur le plan par des points indiquant l’altitude et de courbes de niveaux qui dessinent le relief.

En matière de construction de maison individuelle, un tel plan est indispensable pour identifier le niveau de déclivité du terrain destiné à accueillir la construction, afin de prendre si nécessaire, des dispositions d’adaptation du sol et des fondations. 

Plan d’alignement

Le plan d’alignement est un document utilisé par les pouvoirs publics (généralement le service de l’urbanisme des collectivités publiques), afin de déterminer l'implantation des constructions par rapport au domaine public, et satisfaire ainsi aux exigences esthétiques, urbaines, de salubrité, de sécurité et de circulation notamment.

Les services municipaux peuvent dans cet objectif délimiter les alignements de manière physiques grâce à des aménagements spécifiques de la voie publique tels que des plantations, végétaux, trottoirs…

Attention, sur la base du plan d’alignement, les collectivités publiques peuvent utiliser le mécanisme de la « servitude d’alignement », afin d’imposer le respect des géométries des parcelles à des propriétés privées. Toute nouvelle construction devra alors respecter les limites établies dans le plan d’alignement. La conséquence est généralement la perte de surface utile pour les propriétaires privés de ces parcelles à aligner.

Zonage

Le zonage est en droit de l’urbanisme un découpage administratif du territoire en différentes zones qui seront à ce titre soumises à des règles d’urbanisme différentes. 

Parmi les principales catégories de zones il existe : la zone urbaine (ZU), la zone à urbaniser (ZAU), la zone agricole (ZA), la zone d’aménagement concerté (ZAC)…

Le zonage peut également avoir un objet fiscal : certaines zones étant éligibles à des aides financières ou exonérations fiscales. C’est par exemple le cas des différentes zones déterminant le montant du Prêt à taux zéro (PTZ).

Toutes les informations relatives aux différents zonages sont disponibles auprès des autorités publiques compétentes en la matière. 

Zone Urbaine

Une zone urbaine (ZU) est définie par l’article R 123-5 du Code de l’urbanisme comme un secteur « déjà urbanisé … où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». Autrement dit, ce sont des zones où il existe déjà un certain nombre de constructions, ou des zones dans lesquelles les collectivités publiques ont pour projet d’engager des aménagements.

Attention, la classification en zone urbaine ne donne aucune garantie quant au droit de construire ou à la validation systématique d’un permis de construire. Cependant, pour pouvoir être à juste titre classée en ZU, le secteur doit être desservie par une voie publique et être équipée des réseaux d’eau et d’électricité. Ce qui est déjà un pas avant en matière d’autorisation de construire.

Aires non bâties

Une aire non bâties est un terrain n’ayant pas encore fait l’objet d’une construction, mais qui n’en reste pas moins affecté à un usage spécifique. Exemple : une place de parking ou une terre cultivée.

Cette désignation vise à exprimer l’idée selon laquelle cette surface n’est pas encore occupée par un ouvrage, et pourra faire l’objet d’une construction future sans qu’une démolition d’ouvrages existants ne soit nécessaire.

Altimétrie

L’altimétrie est une discipline ayant pour objectif de mesurer la hauteur des reliefs d’un terrain ou d’un territoire. 

Le plan topographique reprendra l’ensemble de ces informations en les représentant à l’aide de points indiquant l’altitudes et de courbes représentant les reliefs.

L’altimétrie désigne donc l’altitude d’un terrain à partir d’un niveau de référence, généralement celui de la mer.

Carte communale

La carte communale est un document d’urbanisme élaboré par les communes ne disposant pas de Plan local d’urbanisme (PLU). Elle sert à préciser l’application des règles générales contenues dans le Règlement national d’urbanisme (RNU). 

La carte communale peut concerner la totalité ou une partie seulement du territoire de la commune concernée. Elle peut également être élaborée à l’échelon supérieur de l’intercommunalité (regroupement de plusieurs communes).

En matière de construction de maisons individuelles, nous vous préconisons de rechercher avant tout s’il existe un PLU applicable sur la zone de votre terrain, avant de consulter la carte communale le cas échéant. Elle sera disponible auprès des services de l’urbanisme de la commune concernée. 

Zone à Urbaniser (Zone AU)

Les zones à urbaniser (zones AU) sont des zones administratives définies par le plan local d’urbanisme (PLU) comme étant les secteurs à caractère naturel de la commune, destinés à être ouverts à l’urbanisation. Ces zones sont progressivement équipées et aménagées afin d’y accueillir de futures constructions. 

Zone agricole (Zone A)

Les zones agricoles (zones A) sont des zones administratives définies par le plan local d’urbanisme (PLU) comme étant réservées à l’activité agricole. Les autorisations de construire dans ces zones sont donc très réglementées : elles son,t limitées aux nécessités de l’exploitation agricole, et sous certaines conditions, aux équipements collectifs indispensables à un service public.

Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)

Les zones d’aménagement concerté (ZAC) sont des zones administratives définies par le plan local d’urbanisme (PLU) dans lesquelles une collectivité publique ou un établissement public décide d’y réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains en vue de les céder ou les concéder ultérieurement. 

Ces zones sont destinées à accueillir de nouvelles constructions privées ou publiques : des habitats, des commerces, des services, des équipements… 

Le contrôle de la collectivité sur les ZAC lui donne une réelle maîtrise de l’urbanisme et de l’aménagement.

Zone naturelle et forestière

Les zones naturelles et forestières sont des zones administratives définies par le plan local d’urbanisme (PLU) comme étant des zones sensibles en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique. 

Ainsi, seules peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics.

Quels sont les documents d’urbanisme à consulter quand on fait construire ?

Tous les terrains sur lesquels vous êtes susceptibles de faire construire sont soumis à des règles d’urbanisme édictées par l’Etat mais aussi par les collectivités territoriales ainsi que les lotisseurs le cas échéant. L’idée importante à comprendre est que toutes ces règles sont organisées comme une pyramide avec au sommet les règles générales applicables sur tout le territoire national. Tout en bas de la pyramide vous retrouvez les règles précises et spécifiques applicables à votre lotissement ou votre terrain. Voici donc la liste de ces normes de la plus générale à la plus précise :

  • Le RNU (Règlement national d’urbanisme) : Il est tout entier contenu dans le Code de l’Urbanisme. Ces dispositions sont adoptées par l’Etat.
  • Le PLU (Plan local d’urbanisme) : C’est le principal document qui réglemente l’urbanisme au niveau communal et intercommunal (PLUi). Il contient les règles qui précisent et complètent le RNU.
  • La carte communale : La carte communale est un document d’urbanisme élaboré par les communes ne disposant pas encore de PLU. Elle sert à préciser l’application des règles générales contenues dans le RNU. 
  • Le règlement de lotissement : Le règlement de lotissement est un document généralement rédigé par le lotisseur, qui expose l’ensemble des règles d’urbanisme que les propriétaires lotis devront respecter au sein du lotissement.

Il n’est pas très utile de consulter le RNU car les dispositions sont généralement reprises dans le PLU. C’est donc le PLU qu’il faut consulter en priorité si il existe. Si aucun PLU n’a encore été adopté, il faudra alors se procurer la carte communale. Enfin, si votre terrain est situé dans un lotissement, vous devrez aller jeter un oeil au règlement de lotissement qui est disponible auprès du lotisseur ou de son notaire.