Quelle est votre question aujourd'hui ?

Acte sous seing privé

Il s’agit d’un document juridique signé uniquement par les parties au contrat et qui ne nécessite pas l’intervention d’un officier public tel qu’un notaire

Exemple : contrat de vente, contrat de travail…

On l'oppose généralement, aux actes authentiques signés en la présence d'un officier public.

Acte notarié

L’acte notarié est un acte authentique, généralement un contrat, signé devant un notaire. C’est donc une catégorie spécifique d’acte authentique.

Exemple : Une vente immobilière doit obligatoirement être réalisée sous forme d’un acte notarié. Les testaments, contrats de mariage, contrats de donation peuvent aussi être sous la forme d’actes notariés.

Acte authentique

Un acte authentique est un document juridique écrit, généralement un contrat, qui est signé en présence d’un « officier public » (ou officier ministériel), par exemple par un notaire ou un huissier. Ce caractère authentique lui donne la valeur d’une preuve absolue car sa régularité et sa véracité est attestée par l’officier public. qui a été mandaté par l’Etat pour réaliser cette mission. 

Exemple : Les vente immobilières doivent obligatoirement être réalisées sous forme authentique et plus précisément par acte notarié.

L’acte authentique se différencie de l’acte sous-seing privé qui est signé entre les parties seulement (ex : un contrat de travail qui est signé entre un employeur et un salarié).

Assainissement

L’assainissement est une démarche ou une installation individuelle ou collective visant à collecter, traiter et évacuer les déchets et substances issues des installations sanitaires des constructions. Il s’agit principalement des eaux usées. Son objectif premier est, pour des raisons sanitaires, de limiter le contact avec les personnes de ces substances considérées comme dangereuses.

En matière de maisons individuelles, il existe 2 types de démarches d’assainissements :

- L’assainissement collectif via l’évacuation par le tout-à-l’égout

- L’assainissement individuel grâce à l’installation d’une fosse septique avec ou sans épandage

Certaines solutions réputées moins consommatrices en eau courante, mais plus existent, telles que les toilettes sèches.

Bornage

Le bornage est une opération réalisée par un géomètre-expert consistant à fixer les limites de propriété des parcelles.

Le bornage est matérialisé par des éléments appelés « bornes » qui sont précisément ancrées dans le sol afin de ne pas être déplacées, ce qui fausserait les prises de mesures. Le géomètre-expert établie un procès-verbal comportant un plan de bornage sur lequel figurent les emplacements précis des bornes. C’est sur la base de ce procès-verbal que le cadastre pourra éventuellement être mis à jour.

Le bornage permettra de positionner avec précision d’éventuelles constructions mitoyennes ou clôtures et éviter ainsi tout empiètement, c’est à dire toute atteinte à la propriété des terrains voisins.

Il existe 2 types de bornages :

- Le bornage amiable qui est réalisé par un géomètre-expert après accord entre les voisins sur l’établissement précis des limites de leurs propriété

- Le bornage judiciaire qui est ordonné par un juge en cas de désaccord et de contentieux entre voisins sur les limites de leurs propriétés.

Bornes

Les bornes sont les éléments matériels utilisées par le géomètre-expert pour matérialiser les limites de propriété d’un terrain durant une opération de bornage. Elles sont généralement ancrées dans le sol afin d’éviter d’être accidentellement déplacées et ainsi fausser les mesures.

Branchements

Les branchements ou travaux de branchements sont des opérations réalisées par des organismes spécifiques (ENGIE, ENEDIS, ORANGE…) afin de connecter les réseaux privés aux réseaux publics d’eau, d’électricité ou de gaz.

Vous devez les contacter directement afin qu’ils établissent un devis d’intervention. 

Attention : L’organisme compétent dépend de la localisation de votre terrain. Effectivement de nombreuses collectivités publiques ont délégué ce service public à des entreprises privées différentes sur le territoire.

Coefficient de foisonnement

Le coefficient de foisonnement est une donnée qui permet de mesurer l’augmentation prévisible du volume des matériaux extraits du sol par excavation. L’objectif est d’estimer le volume de terre ou de roche qu’il faudra évacuer du chantier et ainsi prévoir le coût de leur transport.

À titre d’exemple, le coefficient de foisonnement des terres végétales est de 1,5, celui de la roche concassée de 1,7. Autrement dit, pour un volume de 10m3 de terre extraites du sol, le volume à transporter sera environ de 15m3. (10m3 de terre x 1,5 de coefficient de foisonnement = 15m3 hors de terre).

Compromis de vente (ou promesse de vente)

Le compromis de vente (ou promesse de vente) est le premier acte juridique qui engage à la fois le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter, une fois que certaines conditions seront remplies. Ces conditions sont appelées « conditions suspensives ». 

Cet acte peut être signé soit chez le notaire, soit sous seing privé.

On parle aussi improprement de « sous-seing ».

Débours

Les débours appartiennent aux frais d’acquisition (ou frais de notaires) qu’un acheteur d’un bien immobilier devra payer entre les mains du notaire désigné. Plus précisément, les débours représentent le remboursement des dépenses réalisées par le notaire dans le cadre de sa mission. Par exemple, les frais qu’il a pu engager auprès des services du cadastre pour la rédaction d’un acte authentique de vente d’un terrain ou encore les frais de consultation de géomètre.

Le montant des débours est facturé au client et doit être expressément détaillé.

Déclivité

La déclivité est la mesure de l’angle de la pente d’un terrain.

Une déclivité de moins de 1% sera considérée comme faible, et au delà de 4%, la déclivité est considérée comme forte et pourra impliquer de prendre des dispositions constructives particulières, comme l’utilisation de remblais par exemple.

Droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement (aussi appelés droits de mutation) sont l’ensemble des droits et taxes payées par l’acheteur d’un bien immobilier et perçus par un notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités.

Leur montant varie en fonction de la valeur et de la nature du bien (immeuble neuf, immeuble ancien, terrain à bâtir…). Les droits d’enregistrement sont à payer dès la signature de l’acte authentique devant notaire.

Droits de mutation

Les droits de mutations (aussi appelés droits d’enregistrement) sont l’ensemble des droits et taxes payées par l’acheteur d’un bien immobilier et perçus par un notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités.

Leur montant varie en fonction de la valeur et de la nature bien (immeuble neuf, immeuble ancien, terrain à bâtir…). Les droits de mutation sont à payer dès la signature de l’acte authentique devant notaire.

Émoluments

Les émoluments appartiennent aux frais d’acquisition (ou frais de notaires) qu’un acheteur d’un bien immobilier devra payer entre les mains du notaire. Plus précisément, les émoluments représentent la part de rémunération du notaire.

Contrairement aux idées reçus, les émoluments représentent une faible part du coût total des frais d’acquisition (environ 10%). Leur montant est réglementé strictement par un barème tarifaire établi par l’Etat, et dépendent des formalités accomplies par le notaire.

De manière plus large, on parle d’émoluments pour désigner la part de rémunération à payer pour tous les officiers ministériels : notaires, huissiers, commissaires-priseurs…

Étude notariale ou Office notariale

Une étude notariale (ou Office notariale), désigne généralement le lieu où un notaire réalise ses missions en tant que titulaire en bonne et due forme du droit d’exercer. On parle également de cabinet de notaire. Une même étude notariale peut regrouper plusieurs notaires associés ou non.

Les protagonistes à une vente immobilière se rendent en cette étude pour faire authentifier leurs signatures en présence du notaire garant de la sécurité juridique de la transaction.

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition (improprement appelés frais de notaire) désignent généralement les frais liés à l’achat ou la vente d’un bien immobilier.

Ils comprennent :


  • les émoluments
  • les frais et débours
  • les honoraires
  • les droits et taxes

Leur coût global est en moyenne de 8% du prix du bien immobilier vendu ou acheté.

Frais de notaire

Les frais de notaire désignent généralement les frais d’acquisition liés à l’achat ou la vente d’un bien immobilier.

Ils comprennent :


  • les émoluments
  • les frais et débours
  • les honoraires
  • les droits et taxes

Leur coût global est en moyenne de 8% du prix du bien immobilier vendu ou acheté.

Cette appellation est considérée comme impropre par les professionnels du notariat, car elle laisse entendre que l’ensemble des sommes payées par l’acheteur au moment de la signature de la vente sont destinées à rémunérer le notaire. Or, la rémunération du notaire représente environ 10% des frais payés par l’acheteur, le reste étant essentiellement composé de taxes et droits payés au profit de l’Etat et des collectivités publiques que le notaire est uniquement chargé de récolter.

Géomètre ou Géomètre Expert

Le géomètre (ou géomètre expert) est un professionnel de la topographie, dont les missions sont principalement d’effectuer des mesures, relevés et délimitations sur les propriétés foncières (terrains). Le géomètre doit être inscrit à l’ordre des géomètres et à ce titre dispose du monopole pour les missions de division et de bornage des propriétés foncières.

Le géomètre intervient principalement dans le cadre d’opérations d’aménagements pour diviser les différentes parcelles en lots qui seront ensuite vendus, ou encore pour réaliser le bornage afin d’en garantir juridiquement les limites et qu’il puisse être mis en vente en toute sécurité.

Honoraires

L'honoraire est la somme perçue par le notaire en rémunération de la mission qui lui aura été confiée. Leur montant n'est pas réglementé, contrairement aux émoluments. L'honoraire est librement convenu avec votre notaire. 

Il peut s'agir par exemple d'une consultation juridique non liée à un acte notarié, tel qu'un conseil en droit familial. 

À noter, quelle que soit la prestation demandée, le notaire devra vous indiquer à l'avance le montant estimé du montant de ses honoraires.

Limite de propriété

Les limites de propriété correspondent aux lignes imaginaires ou physiques délimitant un terrain ou un lot. Ces limites sont définies au moment du bornage, par un géomètre-expert qui sera le seul professionnel à vous garantir leur bon positionnement. Le cadastre pourra également vous donner des indications, mais il n’a pas en lui-même une valeur juridique contraignante.

Par ailleurs, les limites de propriété peuvent être mitoyennes, c’est à dire appartenir aux deux propriétaires des fonds contigüe. Généralement matérialisée par une clôture, un mur, des plantations, ou des éléments naturels, les limites de propriété doivent être strictement respectées par son propriétaire sous peine de réaliser un empiètement sanctionnable sur le fonds voisin.

Lot

Un lot est une parcelle de terrain qui a été délimitée par un bornage réalisé par un géomètre.

L’expression de « lot » est particulièrement utilisée pour désigner le terrain d’un lotissement qui est destiné à recevoir la construction d’une maison individuelle.

Lotir

L’expression désigne le fait de transformer une ou plusieurs parcelle(s) de terrain en lot(s), c’est à dire en terrains bornés susceptibles d’y accueillir une future construction. Le fait de lotir, est l’activité principale de professionnels de l’aménagement foncier appelés « lotisseurs ».

Cette opération de transformation d’un terrain nécessite une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie appelée « permis d’aménager ». Ce permis d’aménager autorise le lotisseur à réaliser les travaux de viabilisation du terrain afin qu’il puisse être mis en vente dans les meilleures conditions. 

Main-levée

La main levée est une attestation établie par un établissement prêteur selon laquelle le prêt a bien été intégralement remboursé. En matière de crédit immobilier et plus précisément d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers (PPD), elle se fera automatiquement et sans frais, 2 ans après le terme prévu du prêt.

Mitoyenneté

La mitoyenneté est un régime juridique qui s’applique aux séparations qui existent entre 2 terrains appartenant à des propriétaires différents. 

En pratique, un mur est qualifié de mur mitoyen lorsqu’il est positionné en limite séparative des propriétés. Ainsi, les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d'entretien, de réparation ou de reconstruction éventuelles de ce mur placé dans une situation de co-propriété. 

Selon l’ordre national des notaires, la mitoyenneté peut être définie comme un régime d’indivision forcée et qui concerne les clôtures séparatives de deux fonds (murs, haies, fossés…) appartenant à des propriétaires différents. Elle est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.

Attention, la mitoyenneté n’est pas une servitude, et elle ne trouve d’application qu’entre 2 fonds appartenant à des propriétaires privés. Effectivement, la mitoyenneté ne s’applique pas aux murs et limites de propriétés appartenant au domaine public. 

Notaire

Le notaire est un professionnel titulaire d’un « office » qui est chargé d’établir dans une forme solennelle (on parle d’acte authentique ou acte notarié) les actes et contrats auxquelles les signataires souhaitent donner une valeur de preuve absolue. 

À ce titre, le notaire est un « officier public » ou « officier ministériel » qui devra conserver les actes et contrats en son étude. Le notaire dispose du monopole de l’authentification des transactions immobilières et pour cette raison, il sera chargé d’effectuer toutes les vérifications nécessaires afin de garantir la validité et la sécurité du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.

Dans le cadre de ses missions, le notaire pourra rédiger lui-même les actes et contrats.

Règlement de lotissement

Le règlement de lotissement est un document généralement rédigé par le lotisseur, qui expose l’ensemble des règles d’urbanisme que les propriétaires lotis devront respecter au sein du lotissement. Autrement dit, il contient toutes les spécifications d’urbanisme et de fonctionnement des espaces privatifs et communs du lotissement.

Le règlement de lotissement peut prévoir des dispositions relatives à l’esthétique des maisons comme la nature des clôtures, la couleur des façades ou la forme des toitures. Il contient également des dispositions relatives à la vie commune comme les règles de stationnement, ou aux servitudes. 

Réitération de la vente ou Signature de la vente définitive

La réitération de la vente est le contrat notarié (signé au sein d’une étude de notaire) qui confirme la promesse de vente (le compromis) signé entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Il a pour effet de conclure définitivement la vente et de rendre l’acheteur effectivement propriétaire du bien. 

La réitération de la vente est signée une fois que l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente ont été réalisées (obtention du crédit finançant le bien, obtention du permis de construire…). Elle contient l’ensemble des éléments permettant de désigner précisément le vendeur, l’acheteur et le bien vendu.

Taxe sur la publicité foncière

La taxe sur la publicité foncière est l’une des taxes payées dans le cadre des droits de mutations (ou droits d’enregistrement). Cette taxe est perçue par les collectivités publiques. Son montant est fixé par la commune et le département du lieu où se trouve le bien immobilier. 

Elle est une taxe appartenant à la catégorie de l'imposition indirecte et est due au moment de la publication de la vente immobilière au fichier immobilier.

Terrain à bâtir (TAB)

Le terrain à bâtir (TAB) est un terrain nu sur lequel il est possible d’engager des travaux pour la construction d’un ouvrage neuf. Celui-ci est un terrain constructible au sens de la réglementation d’urbanisme applicable. 

Le terrain à bâtir peut-être déjà viabilisé et raccordé comme c’est le cas des terrains vendus par les lotisseurs, mais il peut aussi être brute, sans aménagement particuliers. Le terrain brut dit « à bâtir » doit cependant respecter certaines caractéristiques : il doit être raccordable aux réseaux, et bénéficier d’une composition et d’un sous-sol capable d’accueillir une construction. La notion de terrain à bâtir est généralement considérée comme synonyme de terrain constructible.

Attention, l’administration fiscale a une définition large du terrain à bâtir qu’elle considère comme étant tout terrain acquis en vue d'une opération de construction quelle qu'elle soit. Elle qualifiera donc de terrain à bâtir toute parcelle constructible, y compris celle supportant un ouvrage destiné à être démolis ou un ouvrage inachevé.

Terrain constructible

Le terrain constructible est un terrain bénéficiant d’un certain nombre de caractéristiques faisant de lui une parcelle capable d’accueillir une construction neuve :


  • Constructibilité au sens de la réglementation d’urbanisme applicable (Plan Local d’Urbanisme)
  • Le terrain est raccordé ou raccordable aux divers réseaux publics d’eau potable, électricité, gaz…
  • Il est physiquement capable d’accueillir une construction neuve, notamment quant à sa composition, la qualité de son sous-sol…

Le terrain constructible peut également être qualifié de « terrain à bâtir ». 

La constructibilité d’un terrain est la première condition à respecter pour espérer y obtenir un permis de construire.

Terrain loti

Un terrain est dit loti lorsqu’il a été divisé, viabilisé et aménagé par un professionnel de l’aménagement foncier appelé lotisseur. Le terrain loti est destiné à la vente afin d’y accueillir une construction pouvant être notamment une maison individuelle.

Juridiquement un terrain loti permet à l’acheteur de bénéficier d’un certain nombre de garanties quant à sa constructibilité, sa superficie, l’état du sous-sol… En cela, le terrain loti coûte plus cher que le terrain isolé car son prix à l’achat intègrera l’ensemble des prestations et transformations nécessaires à un terrain pour devenir « prêt-à-construire ». 

Valeur locative

La valeur locative est une estimation du montant théorique du loyer que peut produire un bien immobilier mis en location. Ce prix est calculé sur la base des prix du marché constaté localement.

Attention : Ne pas confondre avec la valeur locative cadastrale qui est une donnée calculée par l’administration elle-même. 

Valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est selon le Code Général des Impôts (CGI) le « loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s'il était loué dans des conditions normales ». 

La valeur locative cadastrale sert de base pour calculer le montant des taxes perçues au profit des collectivités publiques telles que la taxe d’habitation, la taxe foncière ou encore la contribution économique territoriale (ex- taxe professionnelle). Son montant est déterminé par l’administration elle-même. 

Permis d’Aménager

Le permis d’aménager est une autorisation d’urbanisme délivrée par la Mairie qui donne le droit au propriétaire d’un terrain de pouvoir y réaliser les transformations et aménagement nécessaires à sa viabilisation. Plus largement, le permis d’aménager permet à l’administration de contrôler tous les aménagements et transformations qui concernent le sol.

À titre d’exemple, le permis d’aménager d’un lotissement a pour effet de pouvoir créer un ou plusieurs lots (parcelles de terrain) destinés à accueillir de futures constructions. Parmi les travaux autorisés dans le permis d’aménager, on trouve la réalisation de voies d’accès, d’espaces et d’équipements communs, des opérations de bornage et de raccordement…

Le permis d’aménager est obligatoire pour toutes les opérations touchant le sol, et qui ne sont pas soumises à déclaration préalable. 

Permis de lotir

Le permis de lotir désigne par abus de langage, une déclaration préalable ou un permis d’aménager qui autorise des travaux d’aménagements d’un terrain en lotissement. Le fait de lotir consiste à diviser, borner et viabiliser un terrain en un ou plusieurs lots destinés à accueillir une future construction. Cette activité est exercée par des professionnels du foncier appelés lotisseurs.

Pleine masse (Fouilles)

La pleine masse se dit des fouilles (fouilles en pleine masse), également appelées fouilles en excavation. Les fouilles sont un creusement réalisées dans le sol afin d’être remplies par le béton des fondations. Contrairement aux fouilles en rigoles ou en tranchées qui sont en linéaire sous les murs porteurs, les fouilles en pleine masse sont réalisées sous la totalité de l’emprise de la future construction. L’objectif est que l’ensemble de la dalle prenne appui sur ces fondations massives et pas seulement sur les murs porteurs.

En matière de construction de maisons individuelles, il est nécessaire d’avoir recours aux fouilles en pleine masse dans le cas de la construction d’un sous-sol enterré ou semi-enterré, ou encore, lorsque le terrain n’est pas suffisamment porteur afin que la totalité de la dalle soit en appuis sur celui-ci et pas seulement les murs porteurs. 

Tube PEHD bleu (ou Polyéthylène haute densité)

Les tubes PEHD bleu (Polyéthylène haute densité) sont utilisés pour la réalisation et la protection des réseaux enterrés ou aériens d’adduction ou de distribution d’eau potable ou pour les branchements d’alimentation.

Les tubes PEHD bleu sont de couleur essentiellement noire agrémentés d’une fine bande bleu.

Tube PEHD jaune (ou Polyéthylène haute densité)

Les tubes PEHD jaune (Polyéthylène haute densité) sont utilisés pour la réalisation et la protection des réseaux de distribution et de branchements au gaz naturel (ENGIE) et autres réseaux de gaz combustibles.

Les tubes PEHD jaune sont de couleur essentiellement noire agrémentés d’une fine bande jaune.

Tube PEHD rouge (ou Polyéthylène haute densité)

Les tubes PEHD rouge (Polyéthylène haute densité) sont utilisés pour la réalisation et la protection des réseaux enterrés ou aérien d’adduction ou de distribution d’électricité.

Les tubes PEHD rouge sont de couleur essentiellement noire agrémentés d’une fine bande rouge.

Tube PEHD vert (ou Polyéthylène haute densité)

Les tubes PEHD vert (Polyéthylène haute densité) sont utilisés pour la réalisation et la protection des câbles de télécommunication et de fibre optique. 

Les tubes PEHD vert sont de couleur essentiellement noire agrémentés d’une fine bande verte.

Terrain

Un terrain est une parcelle de terre, également appelée lot, qui est susceptible ou non d’accueillir une construction. 

En matière de construction de maisons individuelles, un terrain peut être qualifié de différentes façon en fonction des règles d’urbanismes qui lui sont applicables, de sa situation physique et de son aménagement. On peut ainsi parler de terrain constructible ou non-constructible, viabilisé, raccordé, lotis, isolé, diffus…

En droit français, le terrain (le sol) est distinct de la construction qu’il accueille. Ainsi, le propriétaire du terrain peut ne pas être le propriétaire de la construction.

Terrain en secteur diffus (ou Terrain isolé)

Un terrain en secteur diffus (ou en secteur isolé) est un terrain appartenant généralement à une personne physique qui n’est pas un professionnel du lotissement ou de l’aménagement foncier. Ce terrain est donc vendu seul, et n’appartient pas à une opération globale d’aménagement. On oppose donc les terrains diffus aux terrains lotis qui sont situés dans un lotissement.

Attention, bien souvent un terrain en diffus ou isolé n’est pas vendu viabilisé. Autrement dit, il faudra réaliser un certain nombre de vérifications quand à sa nature constructible, et y réaliser les travaux de raccordement et d’aménagement nécessaires à l’accueil d’une construction.

Terrain raccordé

Un terrain raccordé est un terrain qui bénéficie de la desserte des réseaux publics, à savoir, l’eau potable, l’électricité, les télécommunications et le cas échéant, le tout-à-l’égout (assainissement collectif) et le gaz.

Ces divers raccordements sont réalisés par des acteurs publics et privés sur demande du propriétaire du terrain et moyennant un coût plus ou moins élevé selon la disposition du terrain.

La raccordement est une nécessité pour un terrain destiné à la construction une maison individuelle. 

Terrain viabilisé (ou Terrain prêt à construire)

Un terrain viabilisé est un terrain qui bénéficie des raccordements aux réseaux publics et qui est aménagé afin d’y accueillir une construction. On parle également de terrain « prêt-à-construire » puisqu’il ne nécessite pas de travaux de préparation supplémentaires avant d’entamer la phase de terrassement. Cette viabilisation témoigne également de la nature constructible du terrain.

Les terrains lotis sont toujours vendus viabilisés d’où leur prix plus élevé par rapport aux terrains isolés.

Viabilisation

La viabilisation est une étape de la préparation d’un terrain destiné à accueillir une construction. Elle a pour objectif de raccorder le terrain à tous les réseaux publics : eau potable, électricité, gaz, assainissement collectif et téléphone. Concrètement, il s’agit d’installer les coffrets (Électricité, Eau, télécommunications) et de raccorder les écoulements (eau pluviale et eaux usées) sur les réseaux publics. La viabilisation intervient généralement après le bornage et le démarrage des travaux de terrassement.

En la matière, il faut distinguer les terrain lotis (situés dans un lotissement) qui sont toujours vendus viabilisés et bornés, des terrains diffus ou isolés qui peuvent ne pas être viabilisés. Dans cette situation, il reviendra à l’acheteur de réaliser les travaux en échange d’une moins value sur le prix. Attention cependant à ne pas sous-estimer les travaux à réaliser ainsi que le temps pour les exécuter.

Visite Terrain (VT)

La visite terrain (VT) est une étape indispensable au processus d’achat d’un terrain pour faire construire. C’est après avoir validé les grandes caractéristiques du terrain et pris contact avec le vendeur que vous pourrez vous rendre sur place afin de constater visuellement l’apparence du terrain choisi. 

Cette étape de visite est particulièrement importante en matière de terrain, en raison de la multiplicité des critères à prendre en compte pour faire le bon choix : Orientation, accessibilité, déclivité, végétation, écoulement des eaux… sont autant d’éléments à contrôler sur place.

Pourquoi mon notaire me parle de « frais d’acquisition » ?

Il est courant d’entendre parler de « frais de notaire ». Or, cette expression est considérée comme mal appropriée par l’Ordre des notaires au motif qu’elle laisse entendre que l’ensemble des sommes versées entre les mains des notaires au moment de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, sont sa rémunération. Il est vrai que seulement 10% de ce qui est appelé « frais de notaire » correspond à la rémunération du notaire, le reste des 90% étant composé essentiellement de taxes et impôts divers. Cette confusion est due au fait que le notaire est chargé par les collectivités publiques de récoltés les impôts et taxes appelés « droits de mutation ».

C’est pour cette raison que les notaires préfèrent parler de « frais d’acquisition » plutôt que de « frais de notaire ». 

J’achète un terrain, dois-je payer les frais d’agence ?

Si pour votre achat immobilier vous passez par les services d’une agence immobilière, il est possible de déduire les frais d’agence immobilière des frais de notaire. Sur le mandat de vente établi par l’agent immobilier, il est précisé si c’est l’acheteur ou le vendeur qui paye les frais d’agence. Il faut que ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence. Si c’est le vendeur qui paye ces frais, demandez à l’agent de faire un mandat de recherche pour l’acquéreur en stipulant que c’est l’acheteur qui réglera les frais de l’agence. Cela ne change strictement rien pour le vendeur, qui aura toujours le même prix net vendeur, ni pour l’agent, qui aura toujours la même commission. Ainsi, en ayant la commission de l’agence à votre charge, lors de l’établissement du compromis de vente chez le notaire, vous indiquerez bien que vous payiez le prix de la maison ou de l’appartement en net vendeur et que vous payiez les frais d’agence séparément. De cette manière vous ne payerez les frais de notaire que sur le prix net vendeur et non sur le prix du bien et des frais d’agence.

Affectation des sols (Ou Occupation des sol)

L’affectation des sols est définie comme l’utilisation réelle et effective d’un terrain. 

Cette affectation est soumise à la réglementation d’urbanisme élaborée par les collectivités publiques dans le but de mettre en oeuvre les politiques d’aménagement du territoire. À titre d’exemple, certains terrains pourront faire l’objet d’une affectation à une activité comme l’agriculture ou l’industrie, ou encore à un usage spécifique comme l’habitation.

Association Foncière Urbaine (AFU)

Une association foncière urbaine (AFU) est une association regroupant un ensemble de propriétaires fonciers ayant pour objectif commun de valoriser et aménager leurs terrains. Les propriétaires syndiqués au sein de ce type d’association pourront engager collectivement des opérations d’aménagement, de valorisation de terrains, de bâtiments, exécuter des travaux, gérer des opérations d’urbanisme, des équipements… 

Les propriétaires mettront en commun à travers cette association, leurs moyens techniques et financiers afin de mener à bien leur projet d’aménagement.

En pratique, les associations foncières urbaines sont très utiles pour simplifier les relations entre propriétaires fonciers et collectivités publiques par la création d’un interlocuteur unique. 

Bassin de rétention

Un bassin de rétention est un ouvrage enterré ou à ciel ouvert, destiné à stocker le surplus d’eaux pluviales et de ruissellement qu’une parcelle est en capacité de recueillir.

Son objectif est généralement de temporiser l’absorption naturelle des eaux pluviales par le sol, en permettant son stockage temporaire. Le bassin de rétention peut être individuel ou collectif. Il est généralement constitué de 3 principaux éléments : 

  • un ouvrage d’alimentation permettant le remplissage, 
  • une zone de stockage permettant d’accueillir les volumes d’eau, 
  • et un ouvrage de régulation permettant une évacuation ou une absorption naturelle de l’eau stockée.

Les bassins de rétention peuvent occuper une surface foncière importante d’où son utilisation essentiellement en zones rurales et péri-urbaines. 

Les collectivités publiques tentent d’en réduire le coût financier en lui affectant des rôles annexes tels que aires de jeu, de détente, parcours de santé…

Cadastre

Le cadastre désigne à la fois l’administration et le document administratif ayant pour rôle de déterminer les limites et la propriété foncière d’une parcelle. Il est disponible en Mairie auprès des services du cadastre et prend la forme de plans et de cartes sur lesquelles les parcelles sont numérotées.

Le cadastre est également un registre public qui définit la surface et la valeur des biens fonciers servant de base de calcul à l’assiette de la taxe foncière.

Il sera donc un outil particulièrement utile pour le géomètre-expert qui sera chargé de borner le terrain destiné à recevoir la construction d’une maison individuelle.

Attention, contrairement à une idée répandue, le cadastre n’a pas une valeur juridique absolue. Il est un élément de preuve parmi d’autres pour déterminer les limites d’une propriété foncière. Seul le bornage aura une valeur juridique suffisamment forte pour être opposable à un voisin par exemple.

Faut-il faire ses plans avant, ou après avoir trouvé le terrain ?

Nombreux sont ceux qui, parfois dans la précipitation, se jettent sur le premier papier et le premier crayon pour tenter de dessiner le plan de leurs rêves à tout prix. Avant même d’avoir entamé les moindres démarches pour obtenir un crédit ou un terrain… À l’inverse, vous entendrez de nombreux professionnels du secteur vous affirmer sans sourciller que c’est le plan qui doit s’adapter au terrain et non l’inverse. Est-ce donc un erreur de commencer par concevoir ses plans ? 


La réponse est clairement non ! Commencer à réfléchir à vos plans est une très bonne entrée en matière : vous vous posez la question de vos besoins, de vos souhaits. Vous vous projetez avec votre conjoint et/ou votre famille. C’est déjà en soi une démarche intéressante, grâce à laquelle vous ne pourrez qu’avancer vers le plan idéal. 


Attention cependant à accepter une chose : la première version des plans que vous dessinerez n’aura sans aucun doute rien à voir avec la version finale… acceptez-le et ne vous bloquez pas sur un version précise. Car effectivement, pour pouvoir être réalisés, vos plans doivent être réalisables ! Et c’est souvent la nature, la forme, l’exposition…etc du terrain qui feront la loi et s’imposeront à vous. Vous aurez dans certaines régions où le foncier est très disponible, la possibilité de trouver le terrain adapté à vos plans, mais ceci est de plus en plus rare. Ce qui est certain, c’est que les plans que vous aurez dessinés au préalable ne doivent pas vous faire passer à côté d’une opportunité d’achat de terrain. Il existe une infinité de plans très bien adaptés à vos besoins, il suffit juste de chercher un peu 😇.


Alors, l’hésitez pas à commencer au plus tôt à imaginer et dessiner les plans de vos rêves. Ayez cependant une chose à l’esprit, des plans de maison sont évolutifs et vous n’êtes jamais à l’abris d’une idée de génie de dernière minute !

Quels sont les documents d’urbanisme à consulter quand on fait construire ?

Tous les terrains sur lesquels vous êtes susceptibles de faire construire sont soumis à des règles d’urbanisme édictées par l’Etat mais aussi par les collectivités territoriales ainsi que les lotisseurs le cas échéant. L’idée importante à comprendre est que toutes ces règles sont organisées comme une pyramide avec au sommet les règles générales applicables sur tout le territoire national. Tout en bas de la pyramide vous retrouvez les règles précises et spécifiques applicables à votre lotissement ou votre terrain. Voici donc la liste de ces normes de la plus générale à la plus précise :

  • Le RNU (Règlement national d’urbanisme) : Il est tout entier contenu dans le Code de l’Urbanisme. Ces dispositions sont adoptées par l’Etat.
  • Le PLU (Plan local d’urbanisme) : C’est le principal document qui réglemente l’urbanisme au niveau communal et intercommunal (PLUi). Il contient les règles qui précisent et complètent le RNU.
  • La carte communale : La carte communale est un document d’urbanisme élaboré par les communes ne disposant pas encore de PLU. Elle sert à préciser l’application des règles générales contenues dans le RNU. 
  • Le règlement de lotissement : Le règlement de lotissement est un document généralement rédigé par le lotisseur, qui expose l’ensemble des règles d’urbanisme que les propriétaires lotis devront respecter au sein du lotissement.

Il n’est pas très utile de consulter le RNU car les dispositions sont généralement reprises dans le PLU. C’est donc le PLU qu’il faut consulter en priorité si il existe. Si aucun PLU n’a encore été adopté, il faudra alors se procurer la carte communale. Enfin, si votre terrain est situé dans un lotissement, vous devrez aller jeter un oeil au règlement de lotissement qui est disponible auprès du lotisseur ou de son notaire.

À partir de quand puis-je réaliser un chemin d’accès sur ma parcelle ?

Nous parlons bien ici du chemin d’accès propre et esthétique pour votre véhicule et pour les piétons. 

En pratique, les plus gros engins de chantiers sont utilisés durant les phases dites de gros-oeuvre. C’est à dire de terrassement, maçonnerie, charpente, couverture et menuiseries extérieures. Ces opérations nécessitent l’intervention d’engins de chantier importants et de camions de livraison de matériaux qui pourraient endommager vos aménagements extérieurs. Nous vous recommandons, pour le début du chantier, de prévoir un accès pour les engins afin qu’ils ne circulant pas sur tout le terrain, et une fois ces opérations terminées (équivalent du hors d’eau/hors d’air) de vous préoccuper de tout l’aménagement extérieur, dont les espaces verts et le chemin d’accès 😉. 

Quel est le coût d’utilisation d’un brise roche (BRH) ?

Le BRH (Brise roche hydraulique) est un équipement spécial utilisé lors des opérations de terrassement et de creusement des fondations. Son recours est nécessaire si l’étude de sol réalisée préalablement a démontré la présence de roche dans le sol. Cette roche peut constituer la totalité du sol, ou se présenter sous la forme de blocs d’une taille importante qu’il est nécessaire de briser. Le BRH fonctionne comme un marteau-piqueur positionné au bout du bras d’un engin de chantier.

L’utilisation du BRH est généralement facturé à la durée d’utilisation (journée, demi-journée ou heure). Effectivement, peu d’entreprises du bâtiment sont équipées d’un tel matériel particulièrement onéreux et finalement utilisé trop rarement pour être un investissement rentable. Il est donc loué à des fournisseurs d’équipements de chantier.

Ainsi, son coût dépendra essentiellement de la durée de son utilisation. Cette durée est elle-même fonction de la quantité de roche qu’il faudra extraire et qui nécessitera un temps de travail plus ou moins important.

Concrètement, la journée d’usage d’un BRH est facturée de 600 à 800€ HT. Et la durée nécessaire au creusement des fondations d’une maison d’environ 100m2 sur un sol entièrement composé de roche est de 2 à 3 jours. La durée d’utilisation est inférieures quand le sol est composé essentiellement de terre et de quelques blocs de roche épars. 

Attention cependant, un dernier facteur entre en jeu, celui de la nature de la roche présente. Certaines roches particulièrement friables sont très difficile à retirer du sol car elles se fragmentent en toutes petites portions. D’autres types de roche au contraire partent par « plaques » et se retirent plus aisément par blocs entiers à l’aide d’un tractopel.

Dès que vous obtenez les résultats de l’étude de sol, vous devez immédiatement avertir l’entreprise en charge du gros-oeuvre afin que celle-ci prenne ses dispositions et vous chiffre précisément le coût de l’intervention.

Quel est le prix d’une étude de sol ?

L’étude de sol est fondamentale pour dimensionner la profondeur des fondations de votre future maison. Rendue de fait obligatoire par les banques (qui l’exigent généralement pour l’octroie d’un prêt) et par les assurances (pour la souscription à une assurance décennale), elle sera aussi nécessaire en cas d’installation d’un équipement d’assainissement individuel.

Le prix d’une étude de sol est fonction de nombreux éléments liés essentiellement à l’accessibilité du terrain, la surface d’emprise de la future construction, le nombre de forages… Son prix oscille entre 1 000€ et 3 000 € pour les projets les plus complexes. Prenez le temps de faire faire des devis à plusieurs bureaux d’études, à comparer les prix et les méthodes d’exécution. Le rapport final devra exposer la méthode d’échantillonnage, les résultats des analyses et les préconisations spécifiques à votre projet.

En matière de construction de maison individuelle, le type d’étude de sol recommandé est une étude dite G2 AVP. 

Quel type d’étude de sol dois-je réaliser pour faire construire ma maison ?

L’ensemble de la réglementation professionnelle applicable aux études géotechniques est codifiée au sein de la Norme NF P 94-500. Cette norme décrit notamment les différentes missions d’un bureau d’étude géotechnique.

En matière de construction de maison individuelle la mission la plus appropriée est appelée mission G2 AVP (anciennement nommée mission G12). 

Cette mission comprend : 

  • Étude cartographique du terrain pour identifier le contexte géotechnique général
  • Relevés d’échantillons sur place à l’aide de forages et leur analyse en laboratoire
  • La formulation de préconisations spécifiques relativement à l’ouvrage qu’il est projeté de faire construire

Attention, en matière de maisons individuelle, en plus de la mission G2 qui a donc lieu avant le démarrage du chantier, la mission G5 pourra aussi être pertinente mais cette fois-ci après la réception de la maison (fin des travaux) pour expertiser et diagnostiquer une construction présentant des désordres que l’on souhaite évaluer ou rectifier.

Est-il possible d'utiliser l’étude de sol fournie par le lotisseur ?

Le lotisseur est un professionnel de l’aménagement foncier dont le métier est de transformer des terrains bruts en terrains prêts à recevoir la construction d’une maison individuelle ou d’une autre projet de construction. Pour ce faire, il entreprend sur les terrains concernés les travaux de viabilisation et d’aménagement nécessaires tels que les raccordements aux réseaux publics, l’aménagement des trottoirs, le positionnement des compteurs…

Avant de commencer les travaux de transformation, le lotisseur va être amené à réaliser une étude de sol pour évaluer la capacité des terrains à recevoir une construction future. Cette étude est donc relativement sommaire en ce sens qu’elle a uniquement pour objectif d’évaluer la simple « faisabilité ». En effet, pour pouvoir rentabiliser son investissement le lotisseur doit être certain que des projets de construction pourront être réalisés. Dans le cas contraire il ne pourrait pas vendre les terrains qu’il a « lotis ». L’objectif des études géotechniques n’est donc pas à ce stade d’évaluer individuellement pour chacune des constructions qui seront érigées sur chacune des parcelles, les mesures à prendre en terme de profondeurs de fondation par exemple. L’étude que le lotisseur fournira sera donc limitée, et ne proposera pas de préconisations spécifiques. Dans ce cas, une étude de sol de type G2 AVP spécifique au projet, avec un ou plusieurs forages réalisés précisément sur la zone d’implantation de la future maison et exprimant des préconisations spécifique sera nécessaire.

Attention cependant, de plus en plus de lotisseurs proposent à la vente des terrains avec une étude de sol spécifique fournie. Ce geste commercial est particulièrement appréciable et permettra avant l’achat d’avoir une idée des coûts supplémentaires à prévoir. Vous remarquerez à ce stade, qu’en pratique peu de vendeurs de terrains fournissent une étude de sol, c’est donc souvent un achat « à l’aveugle »… La fourniture d’une étude de sol spécifique à la vente du terrain aura néanmoins un impact significatif sur le prix de vente.

Comment se déroule la signature de la promesse de vente (compromis) chez le notaire ?

La signature de la promesse de vente chez le notaire est la première étape vers l’achat de votre terrain. Ce n’est pas un acte qui doit être pris à la légère car il vous permet de « bloquer » le terrain le temps que vous puissiez avancer sur les autres aspects de votre projet, comme l’obtention du financement et du permis de construire. 

La signature de la promesse de vente est un acte important car il vous engage, vous et le vendeur, à tout faire pour que la vente devienne définitive. Vous devez donc être très attentifs aux divers points que le notaire, en présence du vendeur et/ou de l’agent immobilier, va aborder durant cette rencontre :


  • Un bref historique du terrain : vous allez être informé de l’identité des propriétaires successifs, ainsi que des différents prix de vente. Également, de l’historique des garanties (hypothèques) qui ont pu être pris sur le terrain et ainsi avoir la confirmation de leur levée.
  • La lecture de l’intégralité de l’acte : C’est un moment qui se veut solennel et qui implique une réelle attention. Il est recommandé de ne pas être en situation de découverte de l’acte pour le rendez-vous. Idéalement vous devrez en avoir demandé une copie pour lecture préalable afin de préparer les questions et remarques nécessaires. Toutes les clauses seront passées en revue, notamment l’identité des parties, la désignation du bien, le prix, les obligations réciproques des parties (notamment en terme d’aménagement/viabilisation, et donc de répartition des coûts annexes au prix d’achat), les clauses suspensives (obtention du financement, obtention du permis de construire…)…


Ne soyez pas surpris par l’ambiance très solennelle, elle est un gage de sérieux et de concentration. Elle ne vise qu’à faire prendre conscience aux potentiels acheteurs et au vendeur que les engagements qui sont pris devront être respectés à la lettre. 


Une fois toutes ces formalités orales accomplies, vous pourrez passer sereinement à la signature de la promesse et pouvoir ainsi rapidement vous remettre à l’oeuvre pour la suite du projet !

Voilà une bonne chose de faites ! 

Comment trouver son terrain ?

Trouver son terrain est l’une des premières étape dans la construction d’une maison individuelle. Contrairement aux biens immobiliers tels que les appartements, ou les maisons individuelles existantes (on parle de « l’ancien »), les terrains sont beaucoup plus rares sur le marché et donc plus difficile à trouver.

Voici donc les solutions les plus efficaces pour trouver son terrain :


  • Les sites internets d’annonces généralistes tels que Leboncoin : C’est ici que vous ferez les meilleures affaires en ayant la possibilité de contacter directement les vendeurs, même si il est vrai que les professionnels de l’immobilier y ont une présence remarquée.
  • Les sites internets d’annonces spécialisés tels que pap.fr ou les sites spécialisés en vente de terrains sont également une solution pertinente. Ne vous laissez pas influencer par les offres « terrain+maison », car la loi vous autorise à avoir recours aux professionnels de votre choix pour faire construire. Quelques offres intéressantes peuvent s’y dénicher.
  • Les agences immobilières locales : Ne vous contentez pas de regarder les vitrines qui sont souvent peu pourvues en annonces de terrains à vendre. Attardez vous à discuter avec l’agent immobilier présent, posez lui des questions à propos du marché local, des projets de lotissement en cours ou projetés… abordez avec lui les prix moyens au m2. Bref, prenez le temps de glaner des informations qui seront précieuses dans vos recherches.
  • Les journaux locaux de petites annonces : De nombreux journaux de petites annonces immobilières sont gratuits et disponibles dans les agences et chez certains marchands de journaux. Les journaux d’annonces permettent au pire d’affiner sa connaissance des prix du marché et de se faire une idée de la disponibilité des terrains à la vente.
  • Enfin, prenez le temps d’aller vous balader dans vos quartiers de prédilection pour repérer des terrains à la vente ou de simples parcelles vierges. Si un terrain intéressant pour vous se trouve dans une zone en cours d’aménagement, alors vous pourrez sans doute directement rencontrer le lotisseur ou futur lotisseur sur place. Si aucune opération de lotissement n’est en cours vous pourrez vous procurer les informations sur le propriétaire d’un terrain isolé auprès du cadastre. N’hésitez pas également à le rencontrer. Les propriétaires de foncier sont souvent très au courant du marché local, ils pourront également très bien vous renseigner.


La recherche de terrain est une étape longue et fastidieuse. Armez vous de patience et de résilience, on fini toujours par trouver quelque chose !

Courage !

Quelles sont les solutions de réalisation pour un chemin d’accès ?

Votre chemin d’accès vous permet de traverser votre parcelle dans votre véhicule jusqu’à l’emplacement de stationnement prévu, ou encore d’atteindre votre entrée à pied sans mettre les pieds dans la boue à chaque intempéries… Bien sûr il donnera également un cachet supplémentaire à votre future maison en participant à l’habillage du terrain et des aménagements extérieurs.

De nombreuses solutions existent en matière d’aménagement, chacune ayant ses caractéristiques esthétiques propres. Il vous faudra distinguer cependant les accès pour les véhicules et les chemin plus étroits qui seront réservés aux piétons. L’accès véhicule nécessitera le recours à des techniques plus robustes. 

Attention, les prix sont très variables en fonction des quantités de matériaux à utiliser (prix des matériaux) et de la complexité de la mise en oeuvre (prix de la main d’oeuvre). Un terrassement est généralement nécessaire pour niveler le terrain et le préparer au travail.


Voici la liste des solutions pour la réalisation de votre futur chemin d’accès :


  • Le béton : C’est la solution la plus courante. Elle n’est pas spécialement onéreuse mais doit être faite dans les règles de l’art pour éviter que des fissures n’apparaissent trop vite, et dont la réparation pourrait être très couteuse.
  • L’asphalte : C’est un solution assez mon bon marché mais dont le résultat esthétique est plutôt considéré comme médiocre. Idéalement, il devra être coulé sur une dalle en béton.
  • Gravier : C’est une solution qui trouve un très bon équilibre entre le prix et l’esthétique. Particulièrement adapté aux zones rurales, la diversité des coloris pourra s’adapter aux villas de type provençale, comme aux pavillons traditionnels. 
  • Pavés : C’est une solution couteuse, en raison de la main d’oeuvre nécessaire à la pose des pavés, mais qui donne un résultat esthétique très apprécié. Vous pourrez par exemple, réservé cette solution aux accès piéton pour limiter les coûts. Une bonne solution en auto-construction.


À vous de jouer ! 😉

Qu’est ce que la « signature chez le notaire » ?

L’une des premières étapes d’un projet de construction de maison est la recherche d’un terrain pour y accueillir votre futur maison. Le terrain étant considéré comme un « bien immobilier » (au même titre qu’un appartement ou n’importe quel type de bien immobilier ancien), tous les actes qui lui sont relatifs devront être réalisés devant notaire. Les notaire ayant le monopole juridique en matière de transactions immobilières.


Attention cependant à ne pas faire de confusion : pour l’achat d’un terrain, 2 types d’actes feront l’objet d’un rendez-vous chez le notaire :


  • D’abord la signature de la promesse de vente aussi appelée « compromis de vente » : C’est la première étape avant l’achat d’un terrain, ou de tout autre bien immobilier. Son objectif est de permettre à l’acheteur de réserver le bien qu’il souhaite acheter le temps qu’il obtienne auprès de sa banque le financement nécessaire. On parle ici de condition suspensive d’obtention du crédit. En matière de construction de maison, une deuxième condition suspensive est en pratique intégrée, celle de l’obtention du permis de construire. À noter que la signature de la promesse de vente n’a d’intérêt que s’il y a eu au préalable accord entre l’acheteur et le vendeur sur le prix d’achat. Ce prix est intégré dans une clause du compromis de vente.
  • Enfin, la signature de la vente définitive ou « réitération de la vente » : Une fois que les conditions suspensives auront été « levées », c’est à dire que le financement aura été accepté par la banque de l’acheteur et le permis de construire accordé par la Mairie, vous pourrez avertir votre notaire et le vendeur afin qu’un rendez-vous soit fixé afin de signer la vente définitive.


Vous savez à présent qu’il faut toujours préciser s’il s’agit de la promesse ou de la vente définitive quand on parle de « signature chez le notaire » 😉.

Comment savoir si un terrain est constructible ?

Tous les terrains ne peuvent pas accueillir la construction d’une maison individuelle. Cela dépendra essentiellement de sa taille, de sa forme mais aussi et surtout de la réglementation d’urbanisme applicable. On parle ici de terrain « constructible ». À ne pas confondre avec un terrain « aménagé » ou « viabilisé ».

Effectivement, il est nécessaire de donner quelques précisions quant à la notion de « terrain constructible ». La constructibilité est une question de réglementation d’urbanisme, c’est à dire juridique. Contrairement à la nature « aménagé », ou « viabilisé » d’un terrain qui désigne le fait qu’il ait été physiquement préparé pour accueillir la construction d’une maison ou d’une construction quelconque grâce à la réalisation des raccordements aux divers réseaux.


Je suis intéressé par un terrain, mais est-il constructible ?


De plus en plus de collectivités prennent l’initiative de mettre en ligne leurs documents d’urbanisme. Les interfaces sont plutôt moches, mais efficaces. Par exemple, le département du Tarn, qui offre sur son site Cartelie, l’ensemble des plans locaux d’urbanismes (PLU), cartes communales, et même l’état des procédures de modifications en cours. (Bravo le Tarn !). 

Attention cependant, comme toujours en ce qui concerne « l’Open data » public, vous trouverez toujours un avertissement indiquant que les éléments que vous pourrez trouver sur leur site « est mise à disposition à titre d’information et n’a pas de valeur réglementaire »… Autrement dit, en accédant aux données en ligne vous pourrez seulement vous faire une idée de la constructibilité potentielle de votre terrain, ou d’un terrain qui vous intéresse. Il faudra malgré tout obtenir la confirmation officielle en Mairie.

Rendez-vous donc sur le site internet de votre commune ou de votre département afin de rechercher si la réglementation d’urbanisme n’a pas été mise en ligne afin de les consulter.


Comment obtenir un document officiel sur la constructibilité d’un terrain ?


La seule et unique solution est de se faire délivrer un certificat d’urbanisme (CU). Le certificat d’urbanisme peut-être « d'information » c’est à dire qu’il ne fait que décrire le droit applicable au terrain, ou « opérationnel », dans ce cas, en plus d’indiquer les règles applicables, il évalue la faisabilité du projet projeté. Ainsi, si vous disposez de suffisamment d’éléments à propos de votre projet (plans, implantation…) alors le CU opérationnel sera intéressant. Si vous ne disposez pas d’autant d’éléments, un CU d'information suffira.

Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?


Un certificat d’urbanisme peut-être obtenu par n’importe qui, y compris lorsqu’on n’est pas propriétaire du terrain. Cependant, afin d’éviter des délais administratifs parfois longs, nous vous recommandons de commencer par contacter le vendeur du terrain afin de lui signifier votre intérêt et lui demander si il dispose d’un certificat d’urbanisme récent. Vous pourrez aussi par ce biais en savoir plus sur le « sérieux » du vendeur…


Bonne chance ! 😉

Quelles informations contient un certificat d’urbanisme (d’information ou opérationnel) ?

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document délivré à la demande de n’importe quelle personne par les maries. Son objectif est de donner l’ensemble des règles d’urbanisme applicables à une parcelle.

Le certificat d’urbanisme est particulièrement utile pour les particuliers à la recherche d’un terrain pour faire construire. Cependant, les démarches sont parfois longues et laborieuses… alors, quel est le contenu de ces certificats ?


Un certificat d’urbanisme contient :

  • La description des règles d’urbanisme applicables au terrain et contenue dans les documents d’urbanismes concernés (Plan local d’urbanisme, carte communale…)
  • Les contraintes administratives applicables au terrain, on parle de limitations administratives au droit de propriété (les servitudes d'utilité publique, droit de préemption, la zone de protection dans le périmètre d'un monument historique…)
  • Enfin, la liste des taxes et participations d’urbanismes qui devront être payées par le propriétaire (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive, taxe foncière, participation au financement d’équipements publics…)


En plus de ces informations, le certificat d’urbanisme opérationnel contient des éléments supplémentaires plus précis :

  • La faisabilité sur le terrain du projet projeté. Avec une description des éléments du projet pouvant poser problème.
  • L’état des équipements publics concernant la voierie et les réseaux (VRD) ainsi que les travaux projetés par la mairie


L’ensemble de ces éléments seront particulièrement utiles au propriétaire ou futur propriétaire du terrain pour évaluer avec précision la faisabilité de son projet, ainsi que réaliser un prévisionnel fiable des taxes à payer. De quoi être rassuré sur l’acceptation de sa demande de permis de construire et le respect de son budget estimatif 😉.

Comment savoir si un terrain est constructible sans certificat d’urbanisme ?

Effectuer les démarches pour obtenir un certificat d’urbanisme pour un terrain n’est pas quelque chose d’anodin. Cela peut prendre du temps et engendrer des frais. Dans la phase de recherche de terrain, il est parfois judicieux d’aller chercher l’information soit même directement. Cela permet d’autant plus de sa familiariser avec la documentation d’urbanisme et les règles qui y sont contenues.


Concrètement, pour savoir si un terrain est constructible ou connaître la réglementation d’urbanisme applicable sans certificat d’urbanisme vous devez vous poser 3 questions :


  • Dans quelle zone se situe mon terrain ? Recherchez sur internet, généralement sur le site de la commune ou du département de situation du terrain, la carte du « zonage ». Vous saurez rapidement à quelle zone appartient le terrain concerné (zone agricole, zone urbaine…). 
  • Quelles sont les documents d’urbanisme applicables à cette zone ? Recherchez les documents d’urbanisme applicables à cette zone se fait également directement sur internet, généralement dans une rubrique spécifique sur le site web de la commune ou du département concerné.
  • Quelles sont les règles contenues dans les documents d’urbanisme applicables ? Téléchargez les documents et prenez le temps de les consulter. Les documents d’urbanisme sont tous structuré de la même manière : ils décrivent pour chacune des zones, les règles applicables. Ces règles sont elle-même organisées par grands titres (occupation des sols, accès et voirie, assainissement, emprise au sol, aspects extérieurs, hauteurs des constructions…). Nous vous recommandons à ce stade, de repérer les règles et contraintes qui pourraient être une « menace » pour votre projet.


Vous devenez un expert en foncier bravo ! 😄

Comment viabiliser son terrain ?

La viabilisation d’un terrain consiste à transformer un terrain « brut », c’est à dire de son état naturel ou quasi-naturel, en un terrain qui pourra accueillir une future construction et en particulier la construction d’une maison individuelle. Attention de ne pas confondre la viabilisation, qui est la transformation physique du terrain, et la constructibilité d’un terrain qui correspond à sa situation juridique, autrement dit le droit dont dispose son propriétaire de construire dessus.

À noter que dans le cas où vous achetez un terrain à un lotisseur, celui-ci doit obligatoirement être viabilisé. Vous n’aurez donc pas de démarche particulière à effectuer. Seuls les raccordement sur votre terrain seront à votre charge, à savoir la connexion de la maison au compteur situé à l’entrée du terrain. Évidemment, il vous reviendra de souscrire les abonnements (pour remplir les tuyaux) auprès de l’entreprise en charge de la distribution de l’eau potable, d’ENEDIS pour l'électricité et d’ENGIE pour le gaz.

Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un terrain non-raccordé, la viabilisation se déroule en plusieurs étapes :

  • La première étape est le bornage : Cette opération est réalisée par un géomètre et consiste à positionner les bornes qui serviront à délimiter avec précision la parcelle. Effectivement, c’est sur cette base et uniquement celle-ci qu’une parcelle est délimitée. Le cadastre ayant une valeur juridique limitée à la simple preuve, le bornage est la seule preuve absolue des limites d’une propriété.
  • La seconde étape est le raccordement du terrain : Concrètement, il s’agit de raccorder le compteur placé en limite du terrain avec l’ensemble des réseaux publics enterrés existant à proximité. Ce sont généralement les réseaux d’eau potable, d’électricité et d’assainissement collectif (quand il existe). Le raccordement aux réseaux publics commence par une demande de raccordement à effectuer auprès des services de la Mairie, ou de l’entreprise délégataire.  


Vous êtes prêt ? En avant !